Die Kölner Innenstadt – Sanierungsfall oder Innovationsstandort
Seit Jahrtausenden sind Städte Orte der Inspiration, des Austausches, Ursprung neuer Ideen, Techniken und Innovationen. Städte und damit auch Köln als viertgrößte Stadt Deutschlands waren schon immer sehr kraftvolle Orte für Entwicklungen. Kölns 2000 - jährige kulturelle Geschichte ist an vielen Orten der Stadt, vor allem der Innenstadt erlebbar. Als mittelalterliche Handelsstadt steht diese Branche seit Jahrhunderten für die Wirtschaftskraft der Stadt.
Innenstädte und damit auch die Kölner Innenstadt sind stark in den vergangenen Jahrzehnten vom Einzelhandel geprägt. Sie befinden sich seit einigen Jahren in einem grundsätzlichen Veränderungsprozess, der durch die Corona-Pandemie noch offensichtlicher wurde. Veränderte Besucherfrequenzen, Umstrukturierungen von Handelsformaten mit stetig steigende Umsätze im Onlinehandel, verkürzte Mietlaufzeiten, Leerstände oder Zwischennutzungen, Bedarfe an kleineren Ladenflächen bzw. neue Immobiliennutzungsmöglichkeiten u.v.m. zeigen die aktuellen Entwicklungen auf. Auch die Kölner Innenstadt hat sich diesen Entwicklungen zu stellen. Gleichzeitig resultieren daraus allerdings auch viele Chancen, die es zu nutzen gilt. Den Immobilieneigentümern kommt dabei eine entscheidende Position zu, denn sie sind die Entscheider in der Vermietung und Weiterentwicklung ihrer Immobilien. So könnte sich zukünftig die Multifunktionalität der Innenstädte mit Wohnen, Arbeiten, Shoppen, Freizeit, Dienstleistung, Bildung sowie Kunst & Kultur auf die Immobilienflächennutzung auswirken. In der Kölner Innenstadt ist hinsichtlich dieser zukünftigen Flächennutzungen großes Potenzial in vielerlei Hinsicht vorhanden. Mit einem aktuell 3,5 km innerstädtischen Handelsrundlauf, der von den meistfrequentierten Einkaufsstrassen Hohe Strasse und Schildergasse am Neumarkt über Mittel- Apostel-, Ehren- und Breitestrasse durch das Minoriten- und Kolumbaquartier wieder zurück zur Hohe Strasse mit Wallrafplatz führt, sind die innerstädtisch Shoppingangebote für viele Zielgruppen fußläufig in ca. 20 Minuten zu erreichen und führen mit dem ein oder anderen Umweg an den teils einzigartigen Kulturangeboten unmittelbar vorbei. Damit sind viele Möglichkeiten vorhanden die multifunktionale Innenstadt weiterzuentwickeln.
Aktuell geht man davon aus, dass die Erdgeschoßlagen durch den Handel und teils Gastronomie- oder Kulturkonzepte angemietet werden und in den oberen Geschossen Büros, Dienstleistungsunternehmen, Bildung oder Wohnungen einziehen werden. Mit dieser stärkeren Mischnutzung wäre auch eine höhere Frequenz außerhalb der Ladenöffnungszeiten in den Abend- und frühen Nachtstunden verbunden. Die sog. 24/7 City ist allerdings nicht erstrebenswert, um Ruhezeiten gerade mit verstärktem Wohnen zu gewährleisten.
Wichtig für die Eigentümer ist allerdings auch ein entsprechendes Ambiente im Umfeld ihrer Immobilien. Themen wie Ordnung, Sauberkeit und Sicherheit stehen dafür Beispielhaft und sind hoheitliche Aufgaben der Stadt. Daran erkennbar ist einerseits eine klare Aufgabentrennung bei den Stakehouldern, andererseits wird die Zusammenarbeit und ein abgestimmtes Vorgehen der Innenstadtakteure immer wichtiger. Dies war der Ausgangspunkt, dass sich bei STADTMARKETING KÖLN die Initiative „Kölner Handelslagen“ gegründet hat, in der die Eigentümer der Innenstadt weitestgehend von Hohe Strasse und Schildergasse gemeinsam abgestimmt mit der Kölner Stadtverwaltung Projekte umsetzen. Beispielhaft dafür steht das Projekt „Winterbeleuchtung“, das aus dieser Initiative hervorgegangen ist. Denn Studien belegen, dass die Kölner Innenstadtbesucher in puncto Aufenthaltsqualität Nachholbedarf sehen. Die Eigentümer waren sich einig, dass Licht- und Beleuchtungskonzepte die Aufenthaltsqualität stärken, denn sie bringen viel Emotionalität und Atmosphäre gerade in der dunklen Jahreszeit in die zentralen Lagen. Die Umsetzung dieser Idee ist durch die sehr gute dezernatsübergreifende Zusammenarbeit mit der Kölner Stadtverwaltung in den Genehmigungsprozessen gelungen und die besondere Wertschätzung kam aus Politik und Verwaltung mit einer Bezuschussung von über 200.000,00€ im Jahr 2021. Dieses Signal ist Motivation, in den nächsten Jahren das Konzept auf die angrenzenden Handelslagen von Hohe Strasse und Schildergasse auszuweiten. Und auch hier werden es die Eigentümer sein, das Projekt weiter umzusetzen.
Seitens Politik wurde aufgrund des deutlich sichtbaren Veränderungsprozesses in der Innenstadt und zur klareren Profilierung der Handelslagen der Auftrag an das Amt für Stadtentwicklung erteilt, ein Leitbild Handel Innenstadt zu erarbeiten. Die Ergebnisse liegen seit Sommer vergangenen Jahres vor und teilen die Hohe Strasse und Schildergasse in unterschiedlichste Handelsausrichtungen ein.
Da die Besuchermotivation für Innenstadt zukünftig weit über das Shoppen hinaus gehen wird, liegt der Ansatz nahe, die Gäste länger in der Stadt zu halten. Dafür hat Köln eine große kulturelle Vielfalt zu bieten. Sie stellt in einer der dicht besiedelsten Regionen Deutschlands ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal dar und macht Köln besonders attraktiv. Mit der geplanten Via Culturalis, der 800m langen Wegeführung zwischen dem Kölner Dom und St. Maria im Capitol, wird die 2000-jährige Geschichte der Stadt umfänglich erlebbar. Hier sind Kölns Schätze eng aneinandergereiht und bilden von den großen städtischen Museen wie dem Museum Ludwig, Wallraf- Richartzs Museum bzw. der zukünftigen MiQua ein breites Spektrum der Kultur ab. Dieser zentrale Teil der Kölner Innenstadt unterliegt der Verantwortung und Projektentwicklung der Stadt Köln und ist ein maßgeblicher Teil des städtebaulichen Masterplans von Albert Speer. Die unmittelbar an der Via Culturalis gelegene größte innerstädtische Projektentwicklung des Laurenz Carrès wird durch die GerchGroup realisiert. Hier entstehen Immobiliennutzungen mit einem Mix aus Handel, Hotel, Wohnen und Arbeiten im direkten kulturellen Umfeld. Mit dem sich in der Bauendphase befindlichen Domhotel wird ein weiteres Projekt in zentralster Lage bald die Türen öffnen und eine weitere Projektentwicklung abgeschlossen sein, die das Domumfeld attraktiviert.
Auch auf der derzeit unruhigen Hohe Strasse werden umfangreiche Maßnahmen von privaten Projektentwicklern durchgeführt. Das Starnberger Unternehmen Ehret+Klein entwickelt auf der Hohe Strasse 93-99 und 134- 136 zwei Projektareale, die ebenfalls mit Mischnutzungen geplant sind. Hier ist auch eine erste begrünte Fassade in der Kölner Innenstadt geplant, um sich aktiv am Stadtklima zu beteiligen. Eine gastronomische Nutzung auf der Dachfläche garantiert einen tollen Blick auf den Kölner Dom.
An den Antritt der südlichen der Hohe Strasse (Hohe Strasse 68-82) zieht nach Abschluss der Umbauarbeiten die erste kulturelle Nutzung mit der Interimsnutzung der Stadtbibliothek in die Immobilie ein. Damit werden sich die Passantenfrequenzen außerhalb der Ladenöffnungszeiten verändern und neue Besuchergruppen an diesen Ort kommen, denn sie ist auch am Wochenende geöffnet.
An diesen Beispielen wird erkennbar, dass neben den Baumaßnahmen der Stadt Köln wegweisende Projektentwicklungen aus der Privatwirtschaft derzeit umgesetzt werden, die mit schlanken Bauprozessen und Bauzeiten auf die sich verändernden Ansprüche von Mietern und Besuchern reagieren.
Äußerst wichtiges Kriterium nicht nur für die Besucher der Stadt, sondern auch für die Eigentümer und Projektentwickler ist die Aufenthaltsqualität, allen voran Ordnung, Sauberkeit und Sicherheit. Hierzu wünschen sich fast alle Stakeholder eine signifikante Verbesserung zur aktuellen Situation. Dieses Thema liegt bei der Stadt, da es sich hierzu in den meisten Fällen um den öffentlichen Raum. Neben den Basics einer gepflegten Stadt werden stärker Areale benötigt, die zum Verweilen einladen. So locken auch Angebote für Kinder wieder mehr Familien in die City.
Vergleicht man Köln mit anderen großen Städten, hat die Kölner Innenstadt viel zu bieten, nicht nur für den Besucher, sondern auch für Projektentwickler und Investoren. Diese Potenziale noch stärker in den Fokus zu rücken und für den umfassenden Transformationsprozess der Stadt zu nutzen, ist die Herausforderung, der sich alle Akteure zu stellen haben und bei der in spartenübergreifendes Projektmanagement benötigt wird. Hierzu wünschen sich die Akteure aus der Privatwirtschaft und die Mitglieder von STADTMARKETING KÖLN eine stärker dienstleistungsorientiertere Zusammenarbeit mit der Stadtverwaltung, um Projekte unbürokratischer und damit effizienter umsetzen zu können.
Das Land NRW hat vor 3 Jahren ein Förderprogramm mit einem Gesamtvolumen von 100,0tsd. € bereitgestellt. Von der Kölner Stadtverwaltung wurde dazu nicht unmittelbar ein Budget für die Kölner Innenstadt abgerufen, da man sich für die Maßnahmen im Rahmen des Leitbildprozess Handel Innenstadt für Bundesmittel beworben hat, die in die Projekte der City fließen sollen.
STADTMARKETING KÖLN, als Interessensvertretung der Kölner Privatwirtschaft arbeitet unter dem Motto „Kräfte bündeln“ gemeinsam mit seinen Mitgliedern, vor allem aus dem Immobilienbereich aktuell an Projekten für die Kölner Innenstadt.